Земельный участок может иметь очень сложную геометрическую форму. Со временем, не без участия природных явлений, границы могут быть размыты или утеряны. В процессе межевания используется точная геодезическая аппаратура, которая с минимальной погрешностью позволяет определить и закрепить на местности координаты точек границ земельного участка.
Причины изменения границ
Чтобы идентифицировать земельный участок, как объект недвижимости, необходимы уникальные характеристики, которые однозначно укажут на конкретный надел (п.1 ст. 7 , закон №221-ФЗ от 24.07.2007 г.). Такими характеристиками являются точки границ и площадь. Получение этих данных является целью проведения процедуры межевания.
Основанием для проведения межевания с целью уточнения границ участка могут стать:
- несоответствие данных, хранящихся в службе кадастра требованиям к описанию границ землевладений;
- несоответствие площади участка по данным кадастра сведениям в документах, подтверждающих право собственности.
Изменение сведений в ЕГРН происходит в случаях:
- уточнения границ;
- проведения межевания;
- перераспределения участков при появлении нового собственника;
- использования преимуществ дачной амнистии.
Размер участка может, как увеличиться, так и уменьшиться.
Что делать, если участок оказался больше?
Для того чтобы обновить данные кадастра и узаконить увеличение размеров земельных владений необходимо убедиться, что для этого есть основания и возможность.
Закрепить за собственником «лишние» метры уже на этапе постановки на кадастровый учет возможно, если:
- минимальный размер земельного участка в регионе его расположения не установлен;
- увеличение размера участка не превышает 10% от площади землевладения, указанного в документах о праве собственности;
- площадь увеличенного участка не превышает установленный в регионе максимальный размер земельного надела.
В этих случаях при подготовке межевого плана кадастровый инженер укажет актуальные границы и соответствующую площадь. При регистрации в кадастр будут внесены обновленные данные, которые отразятся в кадастровом паспорте. С новым кадастровым паспортом следует обратиться в Росреестр для получения соответствующего свидетельства о праве собственности.
Если площадь участка оказывается больше максимально разрешенной, владелец вправе:
- отказаться от увеличения размера имущества;
- выкупить в собственность дополнительные квадратные метры.
После процедуры площадь увеличилась: допустимое превышение
Размеры земельных участков ограничены Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Правила устанавливают местные органы муниципальной власти (ст.30 Градостроительный Кодекс РФ).
В соответствии с требованиями Градостроительного кодекса каждая территория умеет свой градостроительный регламент. В регламенте прописаны виды разрешенного использования земельных наделов и их предельные (максимальные и минимальные) размеры (ст.30, ст.38 Градостроительного Кодекса РФ).
Как увеличить площадь землевладения путем оформления «прирезок»
Используемое понятие «прирезки» в законе называется «перераспределении земель, находящихся в собственности государства или муниципалитета, или в частной собственности.
Статья 39.28 Земельный Кодекс (п. 3 ч.1 ст. 39.28) прямо указывает на юридически основания для оформления «прирезки». Для физических лиц – владельцев частных домов, дач, участков в садовых товариществах, это перераспределение с целью исключение вклинивания, изломанности границ.
Для оформления перераспределения необходимы следующие действия:
- Передать заявление с просьбой о перераспределении участков в орган местного самоуправления, который уполномочен распоряжаться землями, принадлежащими государству.
- Если нет оснований для отказа (их 13), заявитель получит согласие на перераспределение и Постановление об утверждении схемы участка на кадастровом плане территории.
- Заявитель оформляет заявку на выезд кадастрового специалиста, а тот проводит межевание.
- Полученный межевой план владелец участка регистрирует в службе кадастра
- После подписания соглашение о перераспределении земель (Выкупную цену устанавливает субъект РФ), заявитель производит оплату выкупной стоимости «прирезанных» земель.
ВАЖНО. Размер увеличенного за счет «прирезки» участка, не должен превышать предельный максимальный размер землевладения, установленный в данном регионе.
Ответственность за самовольный захват
Пользование земельным участком, не имея на него имущественных прав, считается самовольным захватом земли и является административным правонарушением (ст. 7.1 КоАП РФ).
Захват земли имеет несколько вариантов:
- физическое лицо захватило земли физического лица,
- юридическое лицо использует имущество физического лица,
- физическое лицо пользуется землей, зарегистрированной на юридическое лицо,
- физическое лицо или организация незаконно используют участки земли, принадлежащей государству.
Штрафы за такое правонарушение установлены в процентах к кадастровой стоимости участка:
- 1-1,5% для физических лиц;
- 2-3% для юридических
При отсутствии установленной стоимости штраф имеет фиксированный размер:
- 5-10 тысяч рублей для граждан;
- 100-200 тысяч – для организаций.
Уменьшение площади ЗУ: как оформить?
Необходимость в уменьшении площади земельного участка может возникнуть в следующих случаях:
- если судом признано правомерным обращение соседей с заявлением о несогласии с границами участка (в акте согласования сосед отметил свое несогласие),
- если признана ошибка кадастрового инженера
- если участок подлежит разделу и отчуждению части земель.
Разрешив мирно спор с соседями, достаточно подписать акт согласования границ. Изменения в ЕГРН будут сделаны на основании акта.
При обнаружении ошибки, допущенной кадастровым инженером, следует повторно провести межевание. Основанием для корректировки данных ЕГРН станет новый межевой план.
Заключение
Все случаи изменения размеров земельного участка требуют повторного проведения съемки территории и уточнения границ. Чтобы пользоваться землей на законных основаниях, следует точно знать где границы этих земель.
