Согласно действующему законодательству, стоимость недвижимости оценивается специалистом, назначаемым по решению органов местного самоуправления или главы субъекта, и может быть пересмотрена не раньше, чем через 2 года для городских агломераций и от 5 лет в регионах. В случае если результаты оценки ущемляют права собственников, законом предусмотрено оспаривание кадастровой стоимости земельного участка. Как изменить данные ЕГРНИ?
Требования к истцу
Возможность пересмотра стоимости земельного участка определяется на этапе подачи заявления. Анализ первичного пакета документов даёт основания для отказа в проведении оценочной экспертизы, если не соблюдены требования к объекту спора и заявителю. Согласно Федеральному закону № 135 от 1998 года, переоценка кадастровой стоимости недвижимости назначается органами власти по результатам рассмотрения заявления от физического или юридического лица, являющегося:
Бывшим собственником. Размер налога на землю за остаточный период владения зависит от даты выхода из собственности и стоимости объекта недвижимости, указанной в росреестре. Когда участок переоценён, уплата налога ущемляет права бывшего собственника согласно пунктам 1, 2 статьи 24.18 настоящего закона и может быть изменена органами муниципальной власти в досудебный период, если срок давности предыдущей оценки достиг 5 лет (двух в Москве и Санкт-Петербурге). Дело о перерасчёте земельных отчислений актуального до конца года утраты права собственности. Рассмотрение искового заявления в срочном порядке производит арбитраж или суд общей юрисдикции.- Арендатором земельного участка или расположенного на нём объекта жилого или промышленного назначения, если арендная плата рассчитывается на основании кадастровой стоимости земли. Процедура подачи иска и необходимый пакет документов индивидуальны для каждого случая. Список требований разделяют на 2 категории: для муниципальных и частных собственников земли.
- Лицом, обладающим исключительными правами на выкуп/аренду муниципального участка или земель государственных предприятий, если сумма сделки определяется кадастровой стоимостью участка. Оспаривание в суде возможно, если присутствуют доказательства переоценки участка.
Основания для экспертизы участка
Автоматизация досудебного делопроизводства и снижение издержек на переоценку земельных участков со стоимостью, близкой к рыночной, привели к появлению механизма массового рассмотрения споров о завышенной кадастровой стоимости недвижимости. ФЗ 135 устанавливает жёсткие требования, несоответствие которым ведёт к отклонению иска до рассмотрения в суде. По статистике, самостоятельно опротестовать стоимость земли удаётся при расхождении в 30−50% процентов. Причины подачи заявления:
Документально подтверждённое несоответствие характеристик земельного участка, используемых при оценке, реальным данным. Сюда относятся: некорректные данные о местоположении, площади и назначении объекта, стоимости инфраструктуры и другие.- Завышение рыночной стоимости объекта с неучтёнными индивидуальными особенностями. Данные кадастровой карты в крупных регионах заполняются по данным массовой экспертизы. Так, эффективная площадь участка может не соответствовать реальной при сложном рельефе, конфигурации размещённых объектов (включая природные), частичном или полном износе (например, деградация почвы земель сельхозназначения).
Чтобы обжаловать недвижимость, находящуюся в аренде у собственника физлица, требуется письменное согласие последнего на проведение повторной оценочной экспертизы. После подачи заявления на оспаривание кадастровой стоимости земли в МФЦ или муниципалитет производят проверку предоставленных документов на соответствие требованиям ФЗ о недвижимости.
Если на этом этапе не удалось однозначно опровергнуть предоставленные улики, назначается независимая оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости с учётом индивидуальных особенностей, подтверждённых документально.
Алгоритм оспаривания стоимости земли
Повысить вероятность положительного решения о переоценке участка и занесении изменений в кадастровый реестр поможет максимально полный пакет документов, собранный в текущем квартале (часть справок имеет ограниченный период действия), соблюдение сроков подачи заявления и содействие представителям Росреестра при проведении экспертизы (оформление дополнительных бумаг по запросу, своевременное освобождение участка для анализа ландшафта и сферы пользования).
Сопровождением дела о пересмотре стоимости земли может заниматься квалифицированный юрист по вашей доверенности. Если потребуется оспаривание решения комиссии в суде, знание законов будет основным преимуществом заявителя. По статистике, самостоятельное обжалование оказывается успешным меньше чем в 10% случаев.
Пакет документов
Состав приложения к заявлению на пересмотр стоимости определяется формой собственности и статусом заявителя. Так, физическим и юридическим лицам необходимо предоставить:
Выписку о текущей стоимости земли (кадастровую справку).- Копию документа, подтверждающего право собственности и аренды, заверенную нотариусом.
- Отчёт об оценке участка с приложением (документами, подтверждающими несоответствие).
- Заявление на повторную экспертизу участка с согласием собственника.
Чтобы оспорить сумму аренды или выкупа муниципальной или государственной земли, дополнительно потребуется:
- Документ, подтверждающий внесение недостоверных сведений в кадастр недвижимости (необходим для тех случаев, когда предметом оспаривания выступают требования о внесении корректных данных).
- Выписка из ЕГРН с указанием результатов кадастровой оценки, которые выступают предметом оспаривания.
Порядок рассмотрения заявления
Первичное рассмотрение дела о кадастровой оценке земельного участка производит комиссия при Росреестре. Оспаривание решения комиссии возможно в суде общей юрисдикции либо Арбитражном суде, а обжалование итогов заседания — в Верховном Суде Российской Федерации. Порядок рассмотрения дела о переоценке земли:
В комиссию направляется заявление и актуальный пакет документов. В течение 7 дней приходит ответ о статусе принятия. Заявление может быть возвращено, если собраны не все документы или часть справок просрочена.- В течение месяца комиссия обязана вынести решение и предоставить справку о внесении изменений в ЕГРНИ или предоставить письменный отказ с подробными комментариями. Сделать поправку до 30% можно в досудебный период. При большем расхождении заявление будет отклонено.
- Исковое заявление сопровождает пакет документов, направляемый комиссии Росреестра, и отказное письмо, где указаны результаты повторной экспертизы.
Причины отказа
Судебное разбирательство может состояться вне зависимости от результатов переоценки. Если требования истца сочтут необоснованными, на обжалование даётся 20 дней, а порядок переподачи заявления устанавливается для гражданско-правовых разбирательств на основании закона № 4866−1 «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан» и федерального постановления об экспертизе кадастровой стоимости земельного участка. При удовлетворении иска метод оценки земельного участка выбирает собственник, а стоимость пересчитывается муниципальным экспертом.
Изменить данные кадастровой карты на практике возможно только с помощью юриста. Проблемы начинаются на этапе анализа первичного пакета документов, когда рельеф, амортизация и другие особенности участка не признаются факторами, значительно влияющими на ценность объекта. Другие причины отказа при первой или повторном рассмотрении иска:
- Увеличение рыночной стоимости. Пересмотр ценности участка в бо́льшую сторону не подпадает под положения Закона № 135 и рассматривается как регистрация нового объекта или перепланировка. Исключение: увеличение стоимости инфраструктуры при оценке земель ИЖС. Переоценка может потребоваться при продаже, аренде и сдаче в залог (включая кредитование). Собственник имеет право обратиться с иском к органам власти о возмещении упущенной выгоды от аренды. Убытки, связанные с невозможностью пересмотра залоговой стоимости имущества в некоторых банках, также могут покрываться лицами, по вине которых произошло уменьшение цены квадратного метра при предыдущей оценке (рассматривают дела о личной ответственности эксперта, иски к государству и собственникам близлежащих объектов недвижимости).
Несоответствие факторов оценки виду разрешённого пользования. Например, подача иска об увеличенной ценности земли промышленного назначения, опирающаяся на деградацию почвы (фактор, учитываемый для участков СХ и ИЖС), является необоснованным. Аналогично стоимость промышленной инфраструктуры на территории жилых участков не может влиять на имущественную ценность земли.- Взаимная компенсация стоимостных факторов. Если качество земли уменьшится, а региональный ценовой коэффициент увеличится, то совокупное влияние этих факторов может не привести к изменению рыночной стоимости участка. Наличие документов, подтверждающих амортизацию, обязывает суд рассмотреть дело о переоценке, но результаты повторной экспертизы ведут к неизбежному отклонению иска.
Перед частными собственниками стоит вопрос рентабельности судебного разбирательства. Если услуги юристов и убытки от простоя земли на период экспертизы превышают потенциальную выгоду от снижения арендной платы и налогов за 5 лет, разумно подождать массовой региональной переоценки земель, направив в органы МСУ прошение об учёте индивидуальных особенностей строения участка.
Преимущества переоценки участка
Оспаривание записей кадастрового реестра земельных участков — тяжёлый и продолжительный процесс, требующий больших денежных затрат. Почему стоит обращаться в Росреестр? Переоценка земли имеет очевидные плюсы для собственника и арендатора:
Снижение стоимости участка уменьшает налог на землю и расположенные на территории строения.- Соответствие рыночной стоимости важно при сдаче в залог и аренде. Так, банк может отказать в кредите по сомнительному имуществу или повысить проценты.
- Оценка суммарной стоимости активов юридического лица, включая землю, влияет на биржевые котировки (для АО) и рейтинг компании (для ООО).
Если абсолютная разница между кадастровой и рыночной стоимостью превышает 1 млн рублей, судебные издержки окупятся за несколько лет. Обратившись в Росреестр задолго до плановой переоценки земель, вы сэкономите на аренде, налогах и узнаете реальную стоимость вашего участка.
