В наши дни вопросы купли и продажи встают очень часто, поэтому правильному расчёту стоимости товара уделяется большое внимание. Не исключение и земли сельскохозяйственного назначения. Кадастровая оценка таких угодий производится специальными службами. Однако механику образования цен часто хотят знать и обычные граждане. Наиболее актуален этот вопрос для тех, кто непосредственно столкнулся с продажей или покупкой земельного участка.
Классификация сельскохозяйственных земель
Сельхозугодья — это участок земли, который используется для определённых сельскохозяйственных целей на протяжении длительного исторического отрезка. Существует общепринятая классификация такой земли. Она включает в себя 6 групп:
Земли, которые используются непосредственно для сельскохозяйственного производства.- Участки земли, находящиеся под постройками сельхозназначения. Это могут быть дороги, фермы, склады, карьеры и другие формы сооружений и производства.
- Водоёмы. Территория, где есть замкнутые водные участки: пруды, озёра, ерики, бассейны.
- Земли с низкой растительностью. В эту группу входят заливные луга, болота, участки с кустарниками и им подобные.
- Лесопосадки. Участки земли, покрытые лесом, которые принадлежат землепользователю и не включены в лесной фонд.
- Пастбища. В эту группу включаются все земельные участки, предназначенные для выпаса скота.
Эти общепринятые группы являются основополагающим фактором для определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных земель.
Факторы, влияющие на стоимость
Кроме предназначения сельскохозяйственных земель, на кадастровую оценку влияют и другие факторы. Наиболее важный из них — это реальный доход, который можно получить с данного участка. Вот что может влиять на определение этого показателя:
Самый главный показатель — качество самой земли, её плодородные свойства и наличие полезных ископаемых или других ресурсов.- Местные погодные условия. Климат порой оказывает ключевую роль в количестве и качестве урожая или других источников дохода с данного участка.
- Цена продуктов производства на рынке и её себестоимость.
- Объёмы производства. Учитывается имеющиеся мощности и наличие перспектив развития.
Оплата труда. Для правильной оценки кадастровой стоимости земли сельхозназначения большую роль играют затраты на оплату труда наёмных работников, используемых для производства реализуемого товара. В эту же группу включают другие затраты на производство единицы продукта.- Состояние рынка. Немаловажную роль на формирование результата окончательной стоимости играет спрос на производимый товар и возможности его реализации.
Кроме основных факторов, влияющих на определение цены, есть много сопутствующих менее важных, а в некоторых случаях даже определяющих, условий. Например:
Инфраструктура региона.- Урожайность и эффективность производства.
- Рельеф местности и климатические условия.
- Трудовая занятость местного населения.
- Стоимость дополнительных услуг и сервиса обслуживания.
- Генофонд, структура земель и другие факторы, влияющие на рентабельность производства.
Во время государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения максимально объективно члены комиссии стараются оценить точную стоимость участка, учитывая большинство факторов.
Порядок оформления документов
Методика определения средней кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения постоянно совершенствуется. Однако общие положения получения и оказания этой услуги остаются неизменными многие годы. Решившие её получить, проходят следующие этапы:
Заключение договора с организацией, проводящей оценку. Во время оформления документов могут потребоваться следующие данные: права на собственность, кадастровый план, документы на недвижимость, межевание, сведения о неблагоприятных и благоприятных условиях, качество почвы и другая информация, способная повлиять на конечную цену участка.- Определяются основные характеристики участка. На этом этапе собираются и уточняются все данные о границах, качестве, имуществе и законности прав на землю и недвижимость.
- Анализ состояния рынка на данный вид земель. В этот период оценщики изучают инфраструктуру, экономическую ситуацию в регионе, спрос на продукцию, транспортную доступность и другие факторы, влияющие на стоимость.
- Определение конечной стоимости. Определяется наиболее эффективное использование земель. Выбирается подходящий метод вычислений и производится окончательный расчёт цены. Результаты согласуются и выводится итоговый показатель, который указывается в отчёте для заказчика.
Стоимость услуг компаний может различаться и составляет обычно от 5 до 10 тысяч рублей. Сроки, как правило, не превышают 5 дней. Однако могут быть обстоятельства, которые значительно увеличат сроки выполнения договора. Например, большой объём дополнительных документов и значительное удаление объекта от конторы оценщика.
Качественная оценка сельхозугодий значительно снижает трудности с продажей участка или при использовании его в качестве залоговой гарантии при получении кредита или ипотеки.
