Внесение изменений в законы по налогам в России в 2016 году повлекло за собой серьёзные поправки для сделок с недвижимостью. Налоговые последствия продажи земли ниже кадастровой стоимости целиком лежат на продавце. Налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, точнее, с её 70%. Сделки, совершённые до 2016 года, налогом облагаются по-старому, то есть по цене в договоре купли-продажи.
Продажа ниже кадастровой оценки
Цена на недвижимость зависит от многих факторов. В большей степени она привязана к цене на доллар.
Купля-продажа по низкой цене
До 2016 года налог взимался с суммы из договора купли-продажи. Было много махинаций. В договоре часто писалась сумма, которая была намного меньше реальной. Налоговая полиция отслеживала подобные нарушения и часто доводила дело до уплаты штрафа, не считая возврата отчислений в полном объёме. Если собственность покупалась на банковские кредиты, то учреждение предупреждалось о незаконных действиях получателя ссуды. Это в последующем могло усложнить кредитную историю человека. По новому закону разночтения исключены.
Согласно изменениям, гражданин перестаёт платить НДФЛ через 5 лет после вступления во владение собственностью. Раньше этот период составлял три года. Земля, купленная до 2016 года, облагается налогом как раньше, до внесения изменений. Земельный участок продать ниже кадастровой стоимости можно, но невыгодно.
Прежний срок налоговых каникул действует, если земельный участок или другая недвижимость получены гражданином как наследство, в дар или при приватизации.
Стоимость недвижимости по кадастру
Специальные организации, имеющие соответствующие разрешения, занимаются определением кадастровой цены собственности граждан. На каждую единицу объекта, будь то земля или дом, производственные помещения, заводится документ, доступный на сайте Росреестра.
В паспорте недвижимости подробно описываются:
Характер и назначение земельного участка.- Общесоциальное обеспечение территории.
- Площадь.
- Место нахождения.
- Численность объектов на данной площади.
Покупая землю, очень важно иметь на неё юридический оформленный паспорт.
При продаже НДФЛ рассчитывается от стоимости кадастра на 1 января текущего года. Но все ещё встречаются случаи, когда документы на собственность не оформлены. Тогда налогом облагается договорная цена на объект, и рекомендуется привести документы в порядок — оформить через кадастровую службу.
Снижение отчислений по закону
Во многих случаях рыночная цена недвижимости оказывается ниже кадастровой. На это есть несколько причин:
- Человеческий фактор. В комиссии по определению стоимости объекта работают люди, значит, вероятность ошибиться в расчётах присутствует.
- Изменчивость рынка недвижимости. Срочность заключения сделки.
В первом случае необходимо обратиться в суд. При рассмотрении и выявлении неточностей реально вернуть разницу.
Влияние на стоимость оказывают изменения инфраструктуры вблизи участка.
Для того чтобы начинать процедуру оспаривания, прежде всего необходимо запросить расчёт цены в кадастровой палате.
Оспаривание завышения
Законом разрешены две формы оспаривания завышения оценки объекта:
- В специальной комиссии, призванной рассматривать подобные ситуации.
- В суде.
Владелец самостоятельно решает, какой путь выбрать. Спор может решиться уже на стадии вынесения положительного решения комиссией бесплатно в течение 30 дней.
Если комиссия не согласилась с предметом спора и отказалась изменить стоимость объекта, есть возможность обратиться в суд, присоединив к остальным документам решение комиссии.
При положительном решении иска разница налога будет учтена только за текущий налоговый период. Закон таков, что каждый прошедший год при операциях с начислением и возвратом вычета закрывается окончательно, и по ним движение денег не производится. Поэтому пускать на самотёк эти вопросы не рекомендуется. Если есть уверенность в превышении стоимости земельного участка, стоит заняться возвращением разницы.
