Как происходит перевод земель из одной категории в другую?

Все земли России подразделены на различные категории землепользования, которые регулируют обращение владельцев с земельными участками. Смена земельной категории необходима в том случае, если на участке земли планируется производить такую деятельность и вести такое хозяйство, которое настоящей категорией участка не предусмотрено, либо запрещено. Для этого производится смена целевого назначения земель.

Куда обращаться для перевода земель из одной категории в другую?

Согласно законодательству и законодательным актам, уполномоченными органами, которые допускаются к рассмотрению ходатайств о переводе и смены земельной категории являются Правительство Российской Федерации, органы исполнительной власти субъектов РФ, Местная Администрация.

Поэтому, если собственник, землевладелец, землепользователь или арендатор (именно эти лица признаются правообладателями участка согласно п.3 ст.5 Земельного Кодекса РФ) принято решение о смене целевого назначения земли, заявление о соответствующей процедуре необходимо подавать в один из вышеперечисленных органов. Чаще всего обращаются в Местную Администрацию.

Пакет документов при изменении категории земли

К заявлению о смене земельной категории прилагается пакет документов, перечень которых четко определен законодательством. Если в пакете, приложенном к ходатайству, отсутствуют необходимые бумаги, либо они являются неточными, обращающемуся придет отказ в рассмотрении. При таком раскладе процедура может надолго затянуться. Именно поэтому многие обращаются за помощью к частным юристам, что стоит больших денег. Но с другой стороны, процесс этот не такой сложный, требуется лишь добросовестный подход и внимательность.

В пакет документации, приложенный к ходатайству, должны входить следующие бумаги (в соответствии со статьей 2 ФЗ №171):

1. Выписка из земельного кадастра;
2. Паспорт гражданина РФ;
3. Правоустанавливающие документы на земельный участок;
4. Выписка из ЕГРН (Единый Государственный Реестр Недвижимости), которая необходима, так как является единственным документом, который может подтвердить существование зарегистрированного права ( ранее требовалась из ЕГРП, но с 2018 года – только ЕГРН);
5. Согласие правообладателя на изменение категории земли, при этом нужно согласие всех собственников, если их несколько (как сказано выше, арендатор также считается правообладателем);
6. Заключение экологической экспертизы.

При этом ходатайство рассматривается в том случае, если к нему приложена причина желаемого перевода категории землепользования. В обосновании должны быть указаны три пояснения.

1. Первое состоит из документов, которые подтверждают, что после перевода земли не будут использоваться не по назначению;
2. Второе пояснение должно состоять из предоставления плана предполагаемого строительства (если таковое предполагается, конечно же);
3. Третье заключается в собранных документах из всевозможных инстанций, которые подтверждают, что для перевода в иную категорию нет препятствующих факторов.

Само заявление тоже нужно составить согласно общеобязательным требованиям. Требования заключаются в том, что в ходатайстве должно быть указано ФИО заявителя, его личные данные о месте жительства и дата рождения, название документа, описание земельного участка с обязательным указанием его текущей категории и кадастрового номера, просьба о смене категории с указанием желаемой категории, причины и аргументация, перечень прилагаемых документов и подпись с датой и расшифровкой.

Правильно составленное заявление и полный пакет документов исключат вероятный отказ в переводе.

Процедура перевода

Есть общий алгоритм для процедуры смены категории землепользования, он состоит из следующих шагов:

1. Составление заявления, сбор всех нужных документов и разрешений;
2. Подача заявления с пакетом документации в уполномоченный орган;
3. Рассмотрение заявления комиссией;
4. Получение уведомления о решении комиссии;
5. В случае положительного вердикта вносятся изменения в кадастровые документы и государственный реестр;
6. При отказе оспаривание решения комиссии.

Этот алгоритм общий для всех категорий, но существуют незначительные различия.

Для земель сельхозназначения

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в иную категорию допускается в очень редких случаях. Для возможности процедуры подобного перевода требуется подтверждения множества факторов. Связан перевод может быть с:

1. С консервацией земель;
2. С созданием особо охраняемых территорий;
3. С изменением черты поселений;
4. Со строительством на землях сельскохозяйственного назначения строений или промышленных объектов, с нуждами с/х не связанных;
5. Тем, что земли перестали иметь сельскохозяйственную значимость, и их нужно перевести в другой фонд земель;
6. Со строительством дорог и других линий передач, снабжения и т.д.

Для перевода с/х земель в другую категорию нужно проведение особой экологической экспертизы, которая определит возможные потери для сельского хозяйства в случае использования участка не по назначению.

Для земель населенных пунктов

Особенностью перевода таких земель является то, что за сменой категории земель населенных пунктов на иную категории следует изменение границ самого населенного пункта.

И напротив – когда границы поселения изменяются, за этим следует и изменение земельной категории.

Основная особенность касается все же не заявителя, а уполномоченный орган – при поступлении ходатайства о подобном переводе, этот орган должен перенаправить/осведомить орган, заведующий ведением государственного земельного кадастра.

Для промышленных земель

Перевод этой категории осуществляется без ограничений по установленной для всех категорий схеме, но все же за некоторыми исключениями.

Если земельный участок промышленного назначения сильно загрязнен, застроен зданиями и сооружениями (в том числе подземными), которые подлежат сносу, то его перевод возможен только в том случае, если ко всем требуемым документам будет прилагаться проект рекультивации этих земель. Если на участке велась деятельность, нарушающая строение почвы и сильно ухудшающая ее состояние, то перевод будет возможен только после осуществления рекультивационного проекта на участке.

Причины отказа

Самая распространенная причина – неверно составленное заявление, и нехватка требуемых документов. Но есть и другие причины, которые могут затормозить или сделать невозможной желаемую процедуру.

Отсутствие согласия правообладателя

Как уже было сказано, в соответствии с текущим законодательством правообладателями могут считаться собственники участка, арендаторы, землевладельцы и землепользователи. Для одобрения подаваемого ходатайства необходимо согласие всех правообладателей.

Это значит, что арендатор исключительно из собственных побуждений не может сменить категорию землепользования, как не может это сделать и владелец без согласия землепользователя и так далее.

В случае нехватки согласия одного из правообладателей процедура перевода считается невозможной, и единственное, что заявитель может сделать – добиться согласия всех правообладателей.

Запреты

Не допускается перевод земель с/х назначения, если их кадастровая стоимость превышает на 30% или более процентов средне районный уровень цен на земельные участки, а также, если земля является особо ценным сельскохозяйственным угодьем.

Отказ в рассмотрении ходатайства может быть получен в случае обращения с ним ненадлежащего лица, в случае несоответствия сведений, указанных в документах, действительности и неполном пакете документов.

Стоимость и сроки рассмотрения ходатайства

Если ходатайство не подлежит дальнейшему рассмотрению в связи с вышеуказанными запретами, то оно должно быть возвращено заявителю в течение 30 дней с момента подачи заявления.

Ходатайство рассматривается уполномоченным органом в течение 2 месяцев (если рассматривает Правительство, то трех). В течении 14 дней до заявителя должно дойти решение комиссии о согласии/отказе в переводе.

Что касается вопросов цены, то, исключая возможные оплачиваемые самостоятельно услуги юриста, потребуются некоторые расходы. Плата за одну сотку переводимой земли может составить от 9 до 12 тысяч рублей

Выписка из ЕГРН обойдется не дороже 100 рублей. Расходы предстоят при проведении экологической экспертизы. Стоимость будет зависеть от участка и компании, проводящей процедуру. Услуги юриста, на которого можно будет переложить всю ответственность, обойдутся в сумму от 100 000 рублей.

После перевода

После вынесения комиссией одобрения о переводе, получении решения заявителем, в течение семи дней исполнительный орган вносит кадастровые изменения. Когда изменения внесены, процедуру можно считать завершенной. После перевода переоформление правоустанавливающих документов на участок не потребуется.

Рациональность необходимости перевода категории землепользования в иную категорию определяется собственниками земли. Нужно взвесить все «за» и «против», чтобы процедура не превратилась в пустую трату денег и времени.