Рано или поздно любой гражданин столкнется с вопросом оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости. Это довольно изнуряющая процедура, в которой нужно учесть много нюансов — от госпошлин до обжалования решения комиссии или суда. Иногда необходимо оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости, но мало кто знает, как лучше поступить, чтобы не потерять много времени и денег.
Суть оспаривания
С 01.01.2015 в РФ ввели новый порядок расчета налога на имущество. За его введение выступили 28 регионов, куда вошли Москва, Самарская, Рязанская и Тверская области. С 2016 года к ним подключились еще 21 административные единицы РФ, куда вошли Санкт-Петербург, Вологодская, Брянская и Воронежская области. Другие регионы РФ еще должны перейти к 2020 года. Налогом облагаются следующие объекты недвижимости, записанные в качестве собственности:
дома (жилые постройки, находящиеся на земельных участках, для ведения собственного подсобного хозяйства или строительства);- жилое помещение (квартира, комната);
- автогараж;
- недвижимый комплекс;
- неоконченная стройка;
- другие сооружения, здания, пристройки (пункт первый статьи 401 НК РФ).
Если раньше налог соотносился с ценой недвижимости, то сейчас просчитывается стоимость, обычно приближенная к рыночной. Но есть случаи, когда кадастровая превосходит рыночную из-за каких-то особенностей недвижимости, оплошности в расчете либо из-за падения рыночной цены объекта по разным причинам. А переоценка объектов недвижимости делается не больше раза в три года, а в городах федерального значения — раз в 2 года. Тогда обладатель недвижимости, имеющей повышенную кадастровую цену, имеет возможность опротестовать ее, чтобы не переплатить лишнего.
Для этого нужно будет обосновать факт неправильной оценки. Переплату нельзя вернуть, потому что зафиксированная цена используется для исчисления налоговой базы за налоговый период.
Стоит подметить, что налоговая инспекция должна сделать расчет и отправить извещение, но если оно не пришло, необходимо уведомить налоговую о наличии недвижимости. К нему прилагаются копии документов в отношении здания или помещения до 31.12. Таким образом, не поступившее извещение не освобождает от оплаты.
Расчет стоимости
Для определения цены нужно выяснить, во сколько оценена недвижимость. Оценивают специальные фирмы по договору с органами власти. Информация открыта для просмотра на ресурсах Росреестра. Для того чтобы найти нужный объект, нужно ввести его кадастровый номер либо адрес. А квартиру, дом либо отдельное здание можно отыскать на общественной кадастровой карте. Если ввести в интернете кадастровый номер либо адрес и выбрать «Сделать запрос», то там появится подходящий объект, и покажутся источники.
Потом необходимо выбрать в качестве источника «ГКН», по которому можно заказать справку, где будут указаны кадастровая стоимость и дата оценки. Ее разрешено сопоставить с настоящей рыночной ценой с датой оценки. Например, если на 16.12.15 кадастровая стоимость была 17.000.000 рублей, а реальная цена в этот же день — 15.000.000 рублей, то кадастровая оценка превосходит рыночную на 2 миллиона.
При этом нужно учесть, что налоговая база в отношении жилплощади ориентируется на ее кадастровую цену, уменьшенную на значение 20 м² общей площади какой-то определенной жилплощади, потому размер налоговой базы станет ниже кадастровой цены. Если обосновать, что кадастровая для предоставленного объекта недвижимости считается слишком высокой, а настоящая равна 15.000.000, то размер налоговой базы снизится.
Причины переоценки
Причин для переоценки есть лишь две: 1) сведения об объекте недостоверны; 2) установление рыночной цены на дату, когда производили оценку. Под недостоверными сведениями традиционно понимаются оплошности, которые были допущены при оценивании, как и неверное определение факторов, влияющих на кадастровую цену. Верховным Судом России в положении 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28 расписано, при каких обстоятельствах необходимы пересмотр и исправление:
- неверные данные в списках, которые должно оценить государство;
- неверное определение оценщиком критериев, оказывающих большое влияние на цену объекта недвижимости, в том числе:
расположение недвижимости;- предназначение объекта;
- разрешено или нет использование земли;
- состояние объекта по эксплуатации;
- пребывание объекта в особой местности;
- другие условия;
- неверное использование данных при расчете;
- неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.
Чтоб найти причины для пересмотра цены помещения, разрешено запрашивать сведения, принятые при определении цены у клиента. Ответить на таковой запрос клиент и расценщик должны в течение недели с момента его поступления.
Если поводом к пересмотру считается превышение рыночной расценки, нужно проверить, что рыночная стоимость формируется не на нынешний момент, а на день установления. Необходимо учитывать, что внезапное снижение цены недвижимости, которое произошло позже установления, никак не поможет ее понизить. Никак не выйдет опротестовать оценку и жильцам тех регионов, в которых налог сообразно прежнему исчисляется по инвентаризационной цене. Верховный суд Российской Федерации опирается на мнение, что пока не нарушаются права человека, то никак нельзя апеллировать.
Обращение в суд
Сегодня законодательство рассматривает несколько путей для осуществления оспаривания решения кадастровой стоимости. Результата можно добиться при обращении:
- в комиссию по обсуждению споров об итогах оценки;
- в суд.
Заявитель сам выбирает подходящий ему вариант, в каком порядке подать апелляцию. При судебном порядке нет необходимости для обращения в комиссию. Но для организаций этот шаг считается неотъемлемым. При этом обсуждение в комиссии обладает рядом достоинств, в отличие от судебного разбирательства:
- скорое обсуждение спора (в течение тридцати суток);
- нет надобности платить госпошлину или совершать иные платежи;
- существует вероятность опротестовать заключение комиссии, если оно не удовлетворяет заявителя, в суде.
Эти комиссии работают под управлением Росреестра во всех регионах РФ.
Нужные документы
В деле о переоценке истец и ответчик должны доказать, почему осуществляется эта процедура. То есть они обязаны обосновать неверность сведений об объекте, принятых на вооружение при определении его кадастровой цены, а еще значение рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. Заявителю нужно будет предоставить бумаги, подтверждающие эту сделку. Не считая этого, в комиссию подаются следующие документы:
кадастровая справка, имеющая сведения об оспариваемых итогах оценки;- заверенная подписью нотариуса копия акта на объект недвижимости (если человек владеет правом на помещение/дом/квартиру);
- бумаги, подтверждающие неверность сведений, использованных при оценке кадастровой стоимости;
- отчет об установлении рыночной цены объекта недвижимости с датой оценки недвижимости, распечатанный или электронный вариант (по образцу);
- мнение эксперта, оформленное в документ профессионалами, в группе которых есть оценщик, занимающийся составлением отчетов в согласовании с правовой базой;
- бумаги, подтверждающие присутствие кадастровой и (либо) тех. оплошности.
При подаче иска в суд нужно предоставить дополнительные документы:
- извещение о вручении либо другие бумаги и копии иска;
- акт об оплате госпошлины;
- доверенность либо другие бумаги, указывающие возможность вести дело;
- бумаги и материалы, которые подтверждают соблюдение всех необходимых процедур.
Заявления об оспаривании кадастровой оценки при отсутствии отмеченных документов не рассматриваются.
Оспаривание до суда
Срок оспаривания кадастровой стоимости осуществляется в течение тридцати суток с момента подачи иска. В течение недели с момента подачи иска комиссия докладывает об этом и указывает дату рассмотрения дела в администрацию и лицу, владеющему правом на квартиру/дом/иное помещение. Сбор комиссии считается правомочным, если там находится 50% ее членов. В течение пяти рабочих дней с момента принятия решения комиссия уведомляет лицо и администрацию по месту нахождения.
В практике, если спор возник из-за неверности сведений, то комиссия имеет право принять одно из последующих решений:
- исковое заявление отклоняется (если достоверность будет признана);
- пересматриваются итоги определения в судебном процессе (если недостоверность будет доказана).
В том случае, если основанием спора стало установление рыночной цены, комиссия выносит решение исходя из определения кадастровой стоимости в соотношении с рыночной, или же иск не рассматривается вообще.
Заключение комиссии можно оспорить в суде. Также заявитель может обжаловать в суде не только заключение, но и итоги определения. В данном случае заключение комиссии никак не станет предметом рассмотрения в судебном порядке.
Споры в суде
Споры в судебном порядке расписаны в статье 25 КАС РФ. В суде люди имеют все шансы апеллировать как итоги оценки кадастровой цены жилплощади, так и заключение комиссии по обсуждению споров, если до этого истец в эту комиссию ничего не подавал. Поэтому он имеет возможность выдвинуть одно из последующих требований:
- установить соотношение цен;
- изменить стоимость в случае раскрытия недостоверных сведений, использованных при оценке, в том числе исправить эти ошибки;
- оспорить решение Комиссии Росреестра.
Обсуждение остальных требований не производится сразу с оспариванием кадастровой цены, так как ими занимаются другие органы. Это означает, что если обладатель жилплощади желает вернуть переплату, то сначала ему необходимо получить судебное заключение по итогам рассмотрения его иска, а позже обратиться с иском о взыскании. Местами, куда обращаются с подобными заявлениями, считаются верховные суды республик, краев, областей и городов федерального значения.
Законодательством поставлены ограничения для переоценки недвижимости. Обращение в суд разрешено только в течение пяти лет с момента внесения изменений в реестр. Но если цена поменялась, то оговаривать предшествующую цену уже невозможно. Срок спора в суде — шестьдесят суток, однако его можно продлить еще на тридцать суток, если дело слишком сложное. Стоит учесть, что обе стороны должны обосновать все причины. Если все грамотно обосновано, то суд удовлетворяет их и выносит вердикт.
