Необходимость в определении кадастровой стоимости объектов недвижимости может возникнуть в различных жизненных обстоятельствах. Под этой сложной формулировкой скрывается простое понятие, которое позволяет определить цену квартиры, частного дома, земельного участка или любой иной постройки. Эта информация необходима при получении кредита или ипотеки, при попытке заложить объект недвижимости.
Основные понятия
Кадастровая цена объекта должна устанавливаться государством. Постоянно изменяющиеся законы в области оценки имущества призваны упростить расчет, приблизить цену к среднерыночной. Важно понимать, что определяемая величина является условной, но она фиксируется в документах Росреестра. Несмотря на все усилия, окончательно приблизить получаемые данные в результате оценки к рыночным не удалось, но определенные успехи достигнуты. Предыдущий способ формирования цены (инвентарная цена недвижимости) совершенно не соответствовал реальному положению дел, т. к. не позволял высчитать итоговую стоимость в реальных условиях рынка.
Существенная разница, которая сохраняется на сегодняшний день, связана с массовостью. Главный критерий — оценка имеющегося жилья в каждом определенном классе. Индивидуальный анализ отдельно взятой квартиры или жилья не производится, но именно рассчитанные экспертами показатели кадастровой цены являются основанием для начисления налогов на жилое имущество.
Стоимость недвижимости
На сегодняшний день большинство людей знает, как получить полную информацию о рыночной стоимости объекта. Необходимый перечень данных находится в открытом доступе. Точные сведения о кадастровой стоимости стоит получать из паспорта или специальной выписки из него. В электронном виде можно ознакомиться с интересующими цифрами из единой базы Росреестра или данных фонда, который контролирует все процессы расчетов.
При этом очень важно следить за датой последних изменений и актуальностью информации, т. к. изменения в области законодательства происходят постоянно. Особенно важно обращать внимание на дату выдачи документа в бумажном виде, поскольку на сайте организации сведения обновляются регулярно.
Данные расчета кадастровой стоимости являются условными и никак не влияют на цену продажи или покупки объекта недвижимости. Но сведения имеют большое значение при аренде или покупке жилой площади у государства, при определении суммы налога, а также при закладывании недвижимости. Высчитываться кадастровая стоимость может несколькими способами. Выбор варианта зависит от целей. Необходимую информацию можно получить из следующих документов:
Обычная справка. В этом документе можно найти всю необходимую информацию для расчета налога на недвижимость. С данными можно ознакомиться и в электронном виде, для этого достаточно знать адрес регистрации оцениваемого имущества и кадастровый номер. Сведения находятся в свободном доступе, получить их может любая заинтересованная сторона.- Кадастровый паспорт или выписка. Эти документы имеют одинаковую ценность для владельца. Получить данные можно только после уплаты государственной пошлины. Необходимая информация может быть представлена на бумажном носителе или в электронном виде. Правом получения подобной информации обладают не все. Сведения из кадастрового паспорта предоставляются прямым наследникам, владельцам или стороне, которая хочет выкупить объект недвижимости. Кроме того, запрашивать информацию могут зарегистрированные агентства.
Если самостоятельно разобраться в процессе получения данных затруднительно, то всегда можно обратиться к консультантам. На сайте Росресстра можно найти номера телефонов службы поддержки, а также онлайн-помощников, которые смогут предоставить всю необходимую информацию.
Определение величины
Поскольку цена любого предмета является вполне конкретной математической величиной, существуют определенные правила того, как определяется кадастровая стоимость объекта недвижимости. Весь процесс регулируется и утверждается Росреестром. Последние изменения в законодательстве требуют проведения переоценки не реже одного раза в 5 лет. Такой период времени выбран неслучайно. Он определеляется на основе статистических данных периодичности изменений инфраструктуры вокруг участка, что оказывает прямое влияние на итоговую стоимость. Кадастровая цена должна формироваться исходя из нескольких параметров:
Ценности одного квадратного метра жилья. Важно понимать, что для каждого региона она отлична. Для того чтобы определить эту величину максимально точно, прибегают к рассмотрению расценок для муниципальных образований. Посчитать правильно этот показатель затруднительно, поэтому большую роль играет опыт эксперта.- Год постройки и фактическое состояние объекта. Из-за необходимости проведения анализа большого количества данных фактическое состояние в большинстве случаев определяется исходя из года постройки. Исключением являются старые здания, которые находятся на грани аварийного состояния. Таким постройкам требуется дополнительный осмотр специальными службами, которые выносят свое решение о необходимости сноса или экстренного капитального ремонта.
- Расположение строения в пространстве. Если речь идет о частном доме или земельном участке, то учитывается удаленность от основных магистралей, дорог, городской черты. Тот, кто рассчитывает кадастровую стоимость недвижимости, должен принимать во внимание множество факторов. Например, цена обычной городской квартиры будет зависеть даже от этажа, на котором она располагается. На стоимость также влияет наличие или отсутствие лифта.
- Первостепенное значение имеет площадь оцениваемого участка или квартиры.
- Состояние экономических дел в регионе является одним из самых сложных пунктов для расчета. Чаще всего в этом случае прибегают к усредненным данным, т. к. этот показатель складывается из общего благосостояния граждан.
После определения всех параметров рассчитывается кадастровая стоимость недвижимости методом математического анализа. Несмотря на все усилия, на сегодняшний день получаемые показатели существенно отличаются от среднерыночных. В первую очередь это связано с отсутствием данных по каждому индивидуальному объекту. Цена может существенно отличаться в зависимости от ремонта, планировки и других факторов.
Порядок расчета
Кроме существенных различий между рыночной и кадастровой ценой, существует еще одна проблема, связанная с отсутствием установленного порядка расчетов. Различные организации применяют свои методики, устанавливают собственный порядок, в результате чего данные могут отличаться. Несмотря на то что для проведения подобных работ нужно предварительно заключить соглашение с Росреестром, методика расчета не сформирована. Государственный орган лишь определяет набор составляющих, которые влияют на итоговую цену.
Все же общепринятая практика позволяет выделить определенную последовательность действий в работе оценщика:
В первую очередь эксперт изучает расположение объекта недвижимости, район и удобство инфраструктуры. Особое внимание уделяется наличию поблизости магазинов, аптек, школы и детских садов.- Затем принимается во внимание наличие крупных дорожных трасс, магистралей, городских линий. Анализируется транспортное сообщение на участке. Посчитать этот показатель объективно непросто.
- Исчисляться окончательная стоимость будет исходя из назначения недвижимости. Сотрудник должен учитывать вид материала, из которого изготовлены наружные стены, а также считаться со множеством других факторов.
- Если все предыдущие этапы можно отнести к простым, поскольку подобный анализ может выполнить обычный человек с помощью информации, представленной в интернете, то следующий шаг требует определенных навыков. На этом этапе придется разделить объекты недвижимости на несколько групп в зависимости от надобности. Для всех категорий рассчитаны и выведены свои формулы, которые являются отличными для каждой сертифицированной организации.
- Считать окончательный результат можно после определения цены квадратного метра жилья. После этого эксперту остается лишь умножить полученный результат на общую площадь.
Методики в каждой отдельно взятой организации могут отличаться последовательностью действий, подходом и выделением разных групп, но общий набор параметров чаще всего остается неизменным. Высчитать все показатели правильно может только квалифицированный специалист.
Оспаривание результатов оценки
Кадастровая стоимость недвижимости определяется не всегда точно. В зависимости от критериев и опыта оценщика результаты могут разниться. Поскольку получаемые данные напрямую влияют на сумму налога, то встречаются случаи, когда физические или юридические лица оспаривают результаты оценки. Такая возможность предусмотрена законодательством. Юридические лица обязаны предварительно обратиться в комиссию по рассмотрению споров. Этот орган создан при Росреестре. Физические лица могут миновать этот этап и обращаться напрямую в суд. Оснований для пересмотра существует не так много:
- Недостоверность данных, которые были использованы при определении конечной стоимости объекта недвижимости.
- Если к моменту, когда была установлена кадастровая цена объекта, применялась рыночная стоимость.
Физические и юридические лица имеют право оспаривать данные, которые были внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в течение 5 лет со дня появления записи в журнале. Прежде чем отправляться в суд, рекомендуется попробовать урегулировать споры в досудебном порядке. Специальные региональные комиссии создаются в каждом регионе и действую постоянно.
Заявление необходимо подавать в письменном виде. На бланке нужно указывать фамилию, имя, отчество, место проживания и причины, по которым заявитель считает результаты проведенной оценки неверными. Вместе с заявлением необходимо прикладывать целый перечень документов:
выписка из ЕГРН, в которой должны содержаться сведения об оспариваемой стоимости после проведения оценки;- копия документа, которая подтверждает право на владение объектом недвижимости, например, копия свидетельства;
- отчет о данных, используемых в ходе оценки недвижимости в электронном и бумажном виде;
- доказательная база, которая должна быть представлена в бумажном виде и содержать документы, подтверждающие нарушения во время проведения процедуры оценки.
Самым простым способом владельца доказать свою правоту является получение выписки из Росреестра о предыдущем проведении аналогичной процедуры и об используемых при этом данных для анализа. Государственный орган должен представить эти сведения в течение 7 рабочих дней с момента обращения.
После того как все документы представлены в комиссию, у экспертов есть 1 месяц для вынесения окончательного решения. Заявитель должен быть уведомлен о дне, месте и времени проведения заседания, т. к. он имеет право присутствовать на процессе лично. После анализа всех полученных данных комиссия выносит решение об удовлетворении прошения или отказе. При неудачном для заявителя завершении досудебного разбирательства он может посчитать необходимым обратиться в суд.
