Процедура снижения кадастровой стоимости земельного участка

Учитывая, что размер имущественной пошлины неразрывно связан с ценой частной собственности, многие всерьез задумываются о возможных способах снижения кадастровой стоимости земельного участка. Из-за неправильного расчета реестровой цены собственники земли порой несут колоссальные убытки. Именно поэтому, столкнувшись с такой несправедливостью, они стараются как можно скорее оспорить результаты государственной оценки.

Определение кадастровой цены

Переоценка кадастровой стоимости конкретной земельной территории происходит не реже, чем раз в 5 лет. Новый ценовой показатель фиксируется на будущий учетный период до того момента, пока не будет проведена очередная ревизия. Полученные данные позволяют определить объективную рыночную стоимость земли.

Формула для расчета и объединения нужных оценочных критериев учитывает наличие обременений или, напротив, их отсутствие. В частности, для участка, из которого извлекается минимальная польза, государство устанавливает стоимость, используя в расчетах понижающий коэффициент. Иначе дело обстоит с территорией, только принятой в эксплуатацию. Чтобы установить стоимость объекта, необходимо умножить усредненные показатели похожих владений на общую площадь территории.

Узнать приблизительную стоимость земельного участка можно, зайдя на специальный интернет-сервис. Однако вероятность расхождения полученных данных с официальной оценкой довольно велика.

Факторы, влияющие на расчетную величину

Разница между стоимостью выкупа земельного участка и кадастровой ценой в принципе не должна быть существенной. В действительности же эти показатели нередко разнятся, так как в рыночную стоимость земли, установленную в процессе государственной оценки, заложены многие факторы:

• географические координаты участка;
• особенности рынка;
• привлекательность для инвесторов;
• перспективы развития населенного пункта;
• окружающая инфраструктура;
• категория земли.

Более детально ознакомиться с полным перечнем того, что может повлиять на снижение кадастровой стоимости земли, можно на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. На практике ценность земельного участка по большому счету определяется его рыночной ценой на данный момент.

Случается, что необоснованно завышенная стоимость в реестре спровоцирована банальной человеческой невнимательностью, когда сотрудник по ошибке ввел данные другого собственника. Чтобы исключить это, следует сопоставить полученные цифры с показателями удельной кадастровой стоимости.

Основания для пересмотра результатов

Надо сказать, что снизить кадастровую стоимость земельного участка могут как физические, так и юридические лица, если предъявят доказательства, подтверждающие нарушение их прав. Помимо этого, человек должен быть собственником, арендатором или иметь исключительное право на приватизацию земельного участка. Такая же прерогатива есть у федеральных и муниципальных органов в отношении объектов, числящихся на их балансе.

Понижение кадастровой стоимости земли возможно в следующих случаях:

• оценщиком допущена грубая ошибка, повлекшая за собой повышение стоимости;
• сведения, используемые при оценке участка, оказались недостоверными или утратили свою актуальность;
• нанесен ощутимый ущерб плодородному слою почвы;
• участок находится в болотистой местности, рядом с оврагом или обрывом;
• собственнику не возмещен материальный ущерб за использование его владений в общественных целях.

Досудебный порядок решения вопроса

Чтобы самостоятельно уменьшить кадастровую цену недвижимого имущества, первое, что нужно сделать, — подать заявление в территориальный отдел Росреестра. Можно явиться туда лично или записаться на прием через интернет, после чего прийти в здание ведомства в назначенную дату.

Заявление на перерасчет рассмотрят лишь в том случае, если в нем будут подробно описаны все причины обращения. Только весомые и документально подкрепленные основания для уменьшения цены земли, находящейся в собственном пользовании, смогут удовлетворить членов экспертной комиссии. Вдобавок к этому необходимо подготовить набор документов, включающий в себя:

• заявление в письменной форме от владельца или группы собственников;
• паспорт гражданина РФ;
• нотариально заверенная доверенность, если процедура занижения стоимости земли осуществляется через представителя;
• кадастровая справка;
• документы, устанавливающие право на собственность;
• отчет о кадастровой цене от независимого эксперта.

Заявление, как правило, рассматривают в течение месяца, после чего заявитель получает на руки письменное решение специальной комиссии. Если уполномоченные представители Росреестра сочтут убедительными доводы заявителя, то в ближайшее время изменения будут внесены в единую базу ЕГРН.

В случае отрицательного решения необходимо обратить внимание на мотивировочную часть такого ответа. Бывает, что человек просто допустил ошибки в оформлении документов или предъявил недостаточно доказательств.

После корректировки заявления разрешается его повторная сдача. В ситуации, когда отказ не имеет под собой законных оснований, такой вердикт можно оспорить в судебном порядке.

Обращение в суд

Согласно закону РФ от 29.07.1998 № 157- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допускается изменение кадастровой стоимости через суд. Владелец земельного участка вправе подать в суд на органы местного самоуправления. Чаще других судебные тяжбы затевают крупные землевладельцы, желающие понизить налог на землю, и арендаторы, которые заинтересованы в снижении платы за аренду. Чтобы выиграть дело в суде, необходимо совершить несколько шагов:

1. Получить отчет об оценке земли для снижения кадастровой стоимости. Для этого стоит обратиться к незаинтересованной организации, имеющей лицензию для ведения подобного рода деятельности. Если разница между рыночной и кадастровой ценой составляет порядка 10−20%, то стоит задуматься о целесообразности такой затеи, поскольку нет гарантии, что суд удовлетворит иск.
2. Собрать документы (кадастровый паспорт, отчет эксперта, правоустанавливающие документы, удостоверение личности, заявление) и подать их в суд.
3. Дождаться результатов. При удовлетворении иска обратиться с решением суда в территориальный отдел Росреестра и потребовать внести соответствующие изменения.

Стоимость разбирательства

Чтобы снизить налоговую ставку, владелец участка будет вынужден изрядно раскошелиться на судебные издержки. Дабы дело не заглохло на начальной стадии, скорее всего, понадобится помощь квалифицированного юриста, услуги которого обойдутся приблизительно в 20−30 тысяч рублей. Кроме того, потребуется заключение независимых оценщиков. За свою работу они возьмут не меньше 10 тысяч рублей.

Больше серьезных затрат не предвидится, но надо понимать, что за внесение изменений в реестр, подачу иска и получение выписки из ЕГРН также придется заплатить определенную сумму. Так, для частного лица всё обойдется в 1 тыс. рублей, а для организации — в 5 тысяч. Размер взимаемых сумм приблизителен и зависит от региона, где проживает собственник земельного участка.