Как происходит оформление купли-продажи земельного участка по договору и где оформляется сделка?

Владельцы недвижимости или земельных участков так или иначе знакомы с понятием договора купли-продажи. Они сталкивались с этим процессом либо при покупке недвижимости, либо при ее продаже. Но, как показывает статистика, больше всего ошибок допускается при составлении ДКП и проведении таких сделок – на этом моменте множество владельцев/потенциальных владельцев совершают ошибки, иногда попадаются на мошенничество.

Что нужно знать о договоре купли-продаже, чтобы купля/продажа земельного надела прошла без затруднений?

Что такое ДКП?

Договор купли-продажи (ДКП), согласно 1 пункту статьи 454 Гражданского Кодекса Российской Федерации, – это документ-соглашение, который является основанием для регистрации перехода права собственности на указанный предмет/объект (в данном случае – земельный участок).

То есть по этому договору продавец обязуется передать земельный участок покупателю, а покупатель обязуется его принять и уплатить за него цену, указанную в договоре.

Каждый пункт ДКП должен быть согласован и продавцом, и покупателем во избежание недоразумений и согласно закону.

Опять же согласно ГК РФ договор купли-продажи имеет установленную форму и в нем должны быть прописаны в обязательном порядке некоторые пункты. Применима исключительно письменная форма ДКП, нотариального заверения для договора не требуется, если в сделке не участвуют недееспособные/несовершеннолетние лица (статья 550 ГК РФ).

Договор должен быть продублирован по количеству участников сделки. Еще один экземпляр передается в Росреестр.

Касательно структуры ДКП, то она должна включать в себя следующие структурные элементы:

1. Преамбула;
2. Предмет договора купли-продажи (в данном случае – земельный участок);
3. Цена;
4. Порядок оплаты;
5. Права и обязанности продавца и покупателя;
6. Сведения о возможных или существующих ограничениях и обременениях недвижимости/земельного участка;
7. Порядок передачи объекта сделки покупателю продавцом;
8. Реквизиты и подписи всех сторон (согласно закону, если подпись хотя бы одного участника сделки отсутствует, договор признается недействительным).

Законные моменты сделки

Чтобы сделка прошла удачно и без проволочек, необходимо учесть несколько моментов, которые предусмотрены законом, и которые регулируют процесс купли-продажи.

1. Первый момент: наличие полного пакета документов. О том, какие документы нужны для заключения и регистрации ДКП расскажем в следующем пункте. Важно то, что все они должны быть.
2. Второй момент: договор должен быть написан в установленной форме. ДКП визируется подписями всех сторон сделки.
3. Третий момент: в ДКП указывается цена предмета продажи.

Также сделка должна пройти регистрацию в Росреестре. Ничего сверхъестественного в сделке нет, но важно знать все нюансы, чтобы не возникло затруднений. Иногда проще обратиться за помощью к частному юристу. Это будет стоить денег, но в таком случае можно быть на 100% уверенным в чистоте сделке и ее успешном исходе.

Пакет документов для свершения покупки

Для того, чтобы сделка прошла успешно, заявление было принято, необходимо собрать пакет определенных документов ( определены в ч. 1, 2 статьях 14 и 18 Закона № 218-ФЗ).

В этот пакет будут входить следующие бумаги:

1. Ходатайство (заявление) о регистрации перехода права собственности и на регистрацию права собственности на покупателя. Это заявление заполняется уже в отделении Росреестра перед тем, как подать документы;
2. Договор купли-продажи (все экземпляры, обычно их три);
3. Паспорта всех сторон сделки. В случае, если документы подает представитель стороны, нужно предоставить нотариальную доверенность, которая предоставляет доверенному лицу эти полномочия;
4. Согласие супруга(-и) со стороны продавца на продажу участка (заверенное у нотариуса). Оно необходимо лишь в том случае, если ЗУ приобретен во время нахождения в браке;
5. Документ, подтверждающий право собственности на участок со стороны продавца;
6. Акт приема-передачи ЗУ.

Регистрация договора в Росреестре

Когда документы из следующего пункта статьи собраны (за исключением самого заявления), обе стороны идут в отделение Росреестра, чтобы заполнить и подать ходатайство о регистрации перехода права собственности и о регистрации права собственности на покупателя. Как это сделать правильно и куда идти?

Как и где оформляется регистрация?

Перед тем, как подать заявление на регистрацию, необходимо уплатить государственную пошлину.

Сделать это можно также через портал Госуслуг – в этом случае предусматривается скидка в размере 30%. Но как оплачивается госпошлина – не имеет значения.

Важен лишь факт наличия информации об уплате в Государственной информационной системе о гос. и муниципальных платежей. Пошлина оплачивается в течение пяти дней с момента подачи заявления. В противном случае заявление возвращается без рассмотрения.

Каким же образом можно подать само заявление, в ходе рассмотрения которого оформляется регистрация (либо нет). Существует три способа.

1. Через отделение Росреестра, через уполномоченное лицо Росреестра при приеме на выезде, через Многофункциональный Центр (МФЦ).
2. Через почту почтовым отправлением (необходимо указать ценность при его пересылке, предоставить опись вложения и уведомление о вручении)
3. По Интернету. В виде электронной документации посредством официального сайта Росреестра.

Далее о ходе рассмотрения заявления заявители будут информироваться путем получения писем на электронную почту, либо при помощи СМС-сообщений.

Если документы подаются через МФЦ, то результат рассмотрения будет известен через 9 дней после подачи заявления, если непосредственно через Росреестр – через 7 дней.

Стоимость процедуры – общая цена по России

Что касается стоимости процедуры, то она единая для всех субъектов и регионов.

Размер государственной пошлины может варьироваться: 350 рублей, 2000 рублей. От чего это зависит?

Государственная пошлина в размере 350 рублей оплачивается, если ДКП касается участка ЛПХ, дачного хозяйства, огородничества, СНТ, ИЖС (или гаражного строительства), либо если его вид разрешенного использования входит в категорию с/х и так далее. Для остальных случаев размер пошлины составит две тысячи рублей.

Стоит также отметить, что при оплате любых пошлин/штрафов на сайте Госуслуг, пользователю предоставляется скидка в 30% (то есть размер пошлины рассчитывается по коэффициенту 0,7).

Общий алгоритм передачи прав между физическими лицами

1. Первый шаг: экспертиза документации и состояния права собственности. Необходимо ознакомиться с имеющимися документами на земельный участок, по которому планируется провести сделку, затем удостовериться в наличии правоустанавливающего документа на ЗУ.
2. Второй шаг: подготовка документации. На этом этапе нужно подготовить все необходимые документы для совершения сделки, в том числе документ о праве собственности. После того, как будут собраны все документы можно приступать к следующему шагу.
3. Третий шаг: совершение сделки. В этот шаг входит оформление ДКП, передаточного акта, договора о намерениях и денежной расписки, сбор документов, сопровождающих сделку (например, справок об отсутствии долгов, арестов и штрафов по предмету договора).
4. Четвертый шаг: регистрация сделки, переход права на земельный участок от продавца к покупателю. Это подача заявления в Росреестр и получение выписки из ЕГРН.

На садовый надел

Что касается участков, которые можно определить как садовые наделы, СНТ и так далее, то для таких ЗУ действует Дачная амнистия. Она предполагает упрощенный способ регистрации недвижимости, возводимой на участках данной категории.

ИНТЕРЕСНО! Этот способ экономит время и деньги для владельца участка, но если объект сделки купли-продажи имеет на себе недвижимость, зарегистрированную декларативным (упрощенным) методом, то нотариус такую сделку оформлять не будет.

Как помнится, ДКП не требует нотариального заверения, если сторонами сделки не являются несовершеннолетние/недееспособные лица. Но все же о таком нюансе ДКП садовых наделов как Дачная амнистия стоит помнить и иметь в виду.

Когда владелец и покупатель знакомы с установленным процессом купли-продажи, то сделку совершить намного легче и быстрее. Важно знать, какие документы нужны, как их подавать, как можно сэкономить средства. Все это сократит временные, денежные затраты и убережет от лишних переживаний из-за бюрократических проволочек.