В соответствии с законом Российской Федерации “Об оценочной деятельности”, под рыночной стоимостью земли понимается ее цена для участников независимого рынка.
Другими словами, это сумма, которую владелец участка с большой вероятностью получит, если решит продать его другому лицу. Поскольку рынок – вещь нестабильная, отметим, что цена может меняться под влиянием правовых, экономических и политических условий, на нее оказывают давление чрезвычайные ситуации и даже времена года, приносящие спад и рост деловой активности. О рыночной цене, способах ее определениях и связи с кадастровой стоимостью вы узнаете, прочитав материал.
Разница между рыночными и кадастровыми значениями
Поскольку рыночная цена определяет уровень ценности участка для потенциальных покупателей, то и связана она напрямую со сделками купли-продажи.
Если владелец земли намерен ее продать, он может обратиться к уполномоченному профессиональному оценщику (действующему по лицензии) и заказать проведение экспертизы. На выходе он получит наиболее вероятную цену земельного участка при условиях конкурентного рынка, полного информирования покупателя об объекте, отсутствия чрезвычайных ситуаций, влияющих на цены.
Проведение рыночной оценки не является обязательным, ее может заказать как продавец, так и покупатель, для защиты своих прав.
Рыночная стоимость не используется для налогообложения, для этих целей правительство предусмотрело кадастровую стоимость. На ее основе владельцы земельных участков с 2016 года (кадастровая пришла на смену нормативной) платят правительству налог. В идеале, кадастровая стоимость должна быть приближена к рыночным условиям, но проводят расчет всего один раз в пять лет.
Конечно, за это время рыночные позиции земельного участка могут как возрасти, так и упасть. Кадастровая стоимость применяется помимо расчета налога на собственность, также при разделе земли, наследовании и продажи объекта.
Как происходит расчет?
В основе процедуры расчета как рыночной, так и кадастровой стоимости лежат одни и те же методы.
Почему же на выходе цифры могут оказаться разными?
Все дело в количестве факторов, влияющих на стоимость – у рыночной цены их гораздо больше. В то же время кадастровая стоимость считается более “формализованной” за счет небольшого количества факторов влияния и четкого процесса проведения.
Расчет рыночного оценивания
Первым делом профессиональный оценщик выбирает способ проведения оценки.
В российской практике их сразу три: сравнения продаж, доходный и затратный.
- Метод сравнения продаж
Заключается в поиске и сопоставлении сделок с аналогичными оцениваемому участками земли.
При этом, оценщик использует систему скидок и наценок, если у двух объектов находятся различия. При использовании этого метода оценщик опирается на сделки, которые были успешно реализованы на рынке земли ранее.
- Доходный метод
Определяет рыночную стоимость земли исходя из дохода, который от владения ею может получить потенциальный покупатель.
В этом случае оценщик обращает внимание на характер участка, постройки на его территории, учитывает затраты, которые придется понести будущему владельцу, чтобы наладить на этот месте определенное производство.
- Затратный метод
Строится на определении затрат на приобретение земли, поддержание участка в надлежащем виде для эксплуатации.
Примечательно, что расчет по каждому из методов может дать разные значения стоимости для одного и того же участка. Поэтому клиенту желательно самостоятельно определиться с желаемым методом.
Так, сравнительный способ хорошо отражает спрос и предложение на рынке, доходный метод ориентирован на интересы покупателя, а затратный позволяет понять, сколько денег было вложено в участок продавцом.
Расчет кадастрового оценивания
При определении кадастровой цены применяются уже известные нам методы, однако сам процесс оценки отличается от практикуемого для расчета рыночной цены.
- Сравнение продаж
Наверное, самый справедливый метод, он к тому же понятен всем владельцам земельных участков.
Заключается в подборе похожих участков и выделении общей совокупной цены. При этом, во внимание берутся следующие критерии: месторасположения участка, инфраструктура, экономические прогнозы.
- Доходный метод
Хотя способ и похож с тем, что применяется при определении рыночной цены, имеет несколько существенных отличий. Доходный метод еще называют способом капитализации земельной ренты.
Окончательная стоимость определяется так: арендный доход делится на ставку капитализации (равняется сумме фактической арендной платы аналогичных участков, поделенной на их кадастровую стоимость).
Отдельно следует сказать о нормативной цене земли, необходимой для сделок с передачей земли в собственность другому лицу, дарения, наследования, оформления долевого участия и так далее.
Нормативная цена рассчитывается на основе потенциального дохода покупателя, исходя из местоположения земли.
Органы исполнительной власти каждого региона пересчитывают нормативную стоимость раз в 5 лет или по запросу для земель разного назначения, с учетом так называемых земельных зон через проведение государственной оценки.
На смену института нормативной стоимости в Российской Федерации пришел Росреестр и кадастровая стоимость соответственно.
Как узнать нормативную цену земельного участка онлайн?
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии предоставляет данные о кадастровой стоимости в режиме онлайн.
Для этого пользователю следует зайти на официальный сайт предприятия https://rosreestr.ru/site/fiz/ и выбрать раздел “Услуги для физических лиц”.
Затем нажать на окошко “электронных услуг” и выбрать из выпадающего меню: “Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки”.
В открывшемся окошке вы сможете ввести кадастровый номер (содержится в правоустанавливающем документе на землю) участка и узнать кадастровую стоимость.
Законные решения нестыковок по цене
Если рыночная цена не сходится с кадастровой, т.е. государство вынуждает человека платить больше налогов, можно обратиться в Росреестр с просьбой пересчитать кадастровую стоимость.
Однако с пустыми руками оформить такое заявление не получится, перед этим недовольный кадастровой стоимостью должен заказать рыночную оценку своей земли.
Именно вердикт оценщика и послужит доказательством того, что кадастровая стоимость участка оказалась завышенной.
Помощь нотариуса: как правильно направить запрос в Росреестр
Для максимально корректного составления запроса советуем обратиться к нотариусу.
В соответствии с последними поправками в законодательные акты, информация, содержащаяся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть востребована у Росреестра нотариусом совершенно бесплатно.
В документе должны содержаться сведения о кадастровой стоимости.
Данная бумага вместе с заявлением и отчетом о проведении экспертизы рыночной стоимости направляется в Росреестр.
