Что такое переуступка права аренды земельного участка между физическими и юридическими лицами и как она происходит?

Права распоряжения и владения земельными участками вытекают из разных правовых норм. Наиболее известными считаются арендные отношения.

Под арендой подразумевают заключение договора, по условиям которого владелец участка право использования надела и дохода, полученного с него, передает другой стороне. За это арендатор обязуется выплачивать установленный платеж (ренту) арендодателю.

Согласно договору, физ. лицам участки предоставляются под ИЖС по стандартным расценкам от муниципальных органов. Следовательно, землю необходимо использовать строго по назначению, строить индивидуальное жилье. Но иногда владелец по сложившимся обстоятельствам не может возвести жилище на участке. В этом случае ему нужно отказываться от участка и выплачивать неустойку. В этом случае можно заключить договор уступки права аренды земельного участка.

Переуступку осуществляют между физическими или юридическими лицами. Основным требованием к обоим участникам является выполнение условий договора, в числе которых осуществляемая оплата денежных средств за участок.

Между физическими лицами

При составлении договора уступки между гражданами необходимо учитывать следующее:

• Строительство на земле одобрения арендодателя запрещено;
• Арендатор не может передать землю в субаренду без согласия второй стороны;
• Территория должна всегда сохранять свой облик.

Гражданин, взявший земельный надел в аренду, обязан своевременно вносить плату. В противном случае его права на участок могут быть обжалованы в суде.

Второй арендатор вправе свои права и обязанности передать третьему лицу. Но об этом он обязан оповестить основного владельца земли и получить от него согласие в письменной форме.

Между юридическими организациями

Документы, предоставляемые в регистрирующие органы, зависят от статуса организаций, намеревающихся вступить в договорные отношения. Также перечень документов зависит от их направления деятельности и назначения использования земли. Некоммерческим организациям не подойдет уступка права на землю, предназначенную для ИЖС.

Если же предприятие функционирует в машиностроительном комплексе или занимается другой предпринимательской деятельностью, предоставление земли для выращивания овощей считается нецелесообразным и не будет соответствовать его уставным целям. Подобную сделку не удастся зарегистрировать в Росреестре, так как она будет противоречить деятельности организации.

Дополнительно понадобится решение организации о заключении договора переуступки, если он подписывается от имени уполномоченного лица в Росреестре. В соглашении о переуступке оговаривается порядок разрешения споров между сторонами при их возникновении.

Цели под какие арендатор может передать землю

Арендатор имеет право свои права на распоряжение арендуемым земельным наделом передать другому лицу согласно договору уступки на разные цели: под ИЖС, для сельхозназначения и под бизнес.

Новый арендатор после получения права на надел обязуется уплачивать налоги и ухаживать за землей.

Если же арендатор передает участок во временное пользование третьему лицу, это соглашение носит название субаренды. По срокам субаренда не должна превышать аренду.

В земельном законодательстве предусмотрены два вида аренды участков:

• Для сельскохозяйственных целей;
• Для возведения жилья.

Среди граждан первый вид наиболее популярен. Собственник использует землю как объект инвестирования и в дальнейшем получает с него пассивную прибыль. Второй вид заключают с муниципальными органами. Участки арендуют для строительства частных или многоквартирных жилых домов, организации кооперативов. Аренду заключают на любой срок. Но если земля передается в пользование на срок более одного года, необходимо поставить ее на учет в Росреестре.

Под ИЖС

Передать права аренды земли под индивидуальное жилье можно на наделах, находящихся в собственности муниципалитета или государства, если период действия основного договора не менее 5 лет. После окончания срока арендодатель вправе соглашение не продлевать.

Под бизнес

Переуступка права аренды под бизнес происходит на общих условиях, если нет ограничений в законе и договором аренды не предусмотрено иное. Переуступку осуществляют с учетом требований ГК РФ, ЗК РФ и прочих законов.

Для сельхозназначения

Если надел в основном договоре аренды имеет сельхозназначение, запрещено заключать соглашение на возведение жилого дома.

Переуступку прав земли под будущий урожай необходимо согласовывать с управлением муниципальными ресурсами.

Документы для регистрации перехода собственности

Чтобы специалисты Росреестра успешно зарегистрировали сделку переуступки права аренды, необходимо предоставить пакет документов и правильно составить договор.

Документы для регистрации перехода земельного участка:

• Договор переуступки;
• Заявление;
• Ксерокопии паспортов арендодателя, нового и прежнего арендатора;
• Договор аренды;
• Для земель сельхозназначения требуется согласование с управлением муниципальными ресурсами;
• Если заявителем выступает юридическое лицо, необходимы его учредительные документы;
• Квитанция об оплате госпошлины.

Порядок передачи третьему лицу земли

Договор на уступку составляется, распечатывается и подлежит регистрации. Сначала нужно в земельный комитет предоставить документы:

• Паспорт для физических и выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРП для юр. лиц;
• Удостоверение о постановке на учет в ФНС;
• Ксерокопия свидетельства о регистрации права на участок;
• План уступаемого надела.

Если переуступка осуществляется на землю, взятую в аренду на срок менее 5 лет, необходимо также предъявить заявление собственника о согласии последнего на действия арендатора.

В тексте документа необходимо прописать следующие пункты:

• Реквизиты сторон;
• Время оформления соглашения;
• Данные об участке;
• Сроки;
• Арендная плата. Ее размер не должен отличаться от указанного в основном договоре аренды;
• На каких условиях возможно расторжение договора.

В обязательном порядке к договору прикладываются и подшиваются все дополнительные документы: пояснения и соглашения. Их также надо подписать и завизировать.

Чем поможет нотариус?

Соглашение можно составить и подписать у нотариуса. Это даст гарантию, что документы составлены правильно и в дальнейшем не возникнет проблем с земельным наделом.

Подписи должны поставить все заинтересованные стороны. Также следует проставить печати, если задействованы юридические лица.

Стоимость договора

Новый заключенный договор переуступки по аренде земли начинает действовать только после окончания регистрации, а также внесения записей в единый реестр прав на недвижимость. Но сначала нужно уплатить госпошлину в фиксированном размере.

Сколько стоит ППА – средняя цена по России

Физическим лицам необходимо уплатить две тысячи рублей за переоформление права аренды на другого пользователя участка земли.

Юридическим лицам необходимо выплатить 22 тысячи рублей. Сроки для каждой сделки определены индивидуально, но не более 14 рабочих дней.

В каких случаях отказ по договору правомерен?

Передача прав аренды земли возможна не всегда. Уступать свои права на надел нельзя, если запрет оговорен в договоре аренды.

Также переуступка невозможна в следующих случаях:

• Имеется задолженность, связанная с землей;
• Арендуемый участок является предметом судебных тяжб;
• На территории находятся объекты строительства, возведенные незаконно.

А также в случае не выполнения обязательств одной из сторон договора.

Переуступка права аренды на землю еще не пользуется особой популярностью в России. Но эта процедура нередко выручает граждан, оказавшихся в сложной жизненной ситуации и пытающихся использовать землю в своих интересах по прямому назначению.